不動産投資

購入するなら土地付き物件!最も堅実なカンボジア不動産を解説

海外不動産ってどんなイメージを持たれますか?
と問いかけると、多くの人が高級マンションのようなコンドミニアムをイメージされます。
しかし、カンボジア不動産投資を行うにあたって、コンドミニアムよりも土地付き戸建て物件の方が堅実で、かつ地価上昇によるキャピタルゲイン(売却益)を得ることができます。

今回は、土地付き物件を投資するメリットを解説していきますので、最後までご覧ください。


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地価上昇の恩恵をダイレクトに受けられる

 

カンボジア不動産の魅力は何と言ってもキャピタルゲイン(売却益)です。
なぜなら、タイなどの新興国のように、地価が数倍から数十倍になると期待されているからです。
土地付き戸建て物件を保有することによって、地価上昇の恩恵をダイレクトに受けることができます。

土地付き物件はコンドミニアムのデメリットをクリアしている

まず、コンドミニアムのデメリットの一つとして、「保有敷地権利面積が小さい」ということが挙げられます。
コンドミニアムの物件を購入すると、敷地権利を手に入られます。
しかし、上の図のように建物の階数や部屋数によって、区分所有者数が多くなるほど、保有敷地権利面積は小さくなります。

仮に、地価が数十倍に上がったとしても、保有敷地権利面積が小さいため、キャピタルゲインは小さくなります。
一方で土地付き戸建て物件であれば、保有した土地の面積だけキャピタルゲインを得ることができます。

次に紹介するデメリットは、「建物の老朽化によるリスク」です。

コンドミニアムは、建物の老朽化が進むと売却によって損をする危険性が高く、場合によっては売却すること自体が難しくなります。
また、実際には区分所有者が複数存在するため、個人の意思のみでは建替えることもできなければ、更地にして売り出すこともできません。

一方で土地付き戸建て物件の場合は、土地も建物も同じ所有者であるため、建物が老朽化した際の建替えが容易です。
さらに、月日が経つことによって建物の資産価値がなくなったとしても、劣化によって土地の資産価値が下がることはありません。

つまり、土地付き物件戸建てであれば、ある程度のリスクを抑えることができます。

 

現地人が借りやすい物件を扱う

 

不動産投資をする上で「物件の借りやすさ」は判断基準の一つになります。
借り手がいなければ、インカムゲインを得ることができません。
土地付き戸建て物件では、現地の一般人が借りやすい庶民的な物件を扱うことによって、借り手に困るケースは少ないでしょう。

一方で、カンボジアの首都プノンペンでは、建設ラッシュが続き、いたる所で外国資本による高級コンドミニアムが建設されます。
建設地区にもよりますが、1ベットルームの部屋で120,000~160,000ドルくらいの価格で販売されています。

借り手がいれば、多額のインカムゲインを継続的に得ることができますが、月収250~300ドルのカンボジア人には、家賃が800ドル前後もする高級物件を借りることは難しい上、借りることができる外国人の数は圧倒的に少ないのが現状です。

 

経済が成長すれば家賃収入も増やすことができる

 

先進国不動産では考えられないかもしれませんが、カンボジアのような急成長している新興国の不動産では、物価上昇にともない家賃の値上げが起こることがあります。

図は、カンボジアの最低賃金の推移をグラフにしたものです。
2012年以降から急上昇して、わずか6年で賃金が2.7倍にもなっています。
こうした賃金の上昇が、物価上昇、地価上昇をうながし、家賃の上昇にも繋がります。

つまり、カンボジア経済が成長していくことで、キャピタルゲイン(売却益)だけでなく、インカムゲイン(家賃収入)も上昇していくこととなります。

これがカンボジア不動産の魅力でもあります。

 

低コストで購入できる

 

「安く買って、高く売る」
これはキャピタルゲインの基本です。

首都プノンペンやリゾート地シアヌークビルのように、すでに地価上昇がかなり進んでいる都市では、購入コストも高くなり同時にキャピタルゲインのうまみも半減してしまいます。

しかし、その他の地域では、低コストで不動産を購入することができます。
将来、栄える見込みのある地域を選ぶことで、地価が数十倍にも上昇することが大いに期待できます。

 

カンボジア物件を徹底比較

 

今回の記事では、土地付き戸建て物件のメリットをお伝えしましたが、日本の不動産投資との特徴が異なるため、良し悪しの判断が難しく感じる方もいるのではないでしょうか。

そこで、ほぼ同じ平米数の高級コンドミニアム土地付き戸建て物件を比較してみましょう。

 

 

高級コンドミニアムは賃料設定も高く、高利回りに思えますが、物件を貸し出すにも地元のカンボジア人には高すぎて借りられません。
また、借りることができる外国人の数は圧倒的に少ないため、コンドミニアムを購入したところで空室になる可能性が高いです。
さらに、保有敷地権利面積が小さいことから、キャピタルゲインが小さくなるのも、デメリットの一つです。

一方で、土地付き戸建て物件の場合は、カンボジア人が借りられる賃料になっているため、空室リスクも低いと思われます。
さらに、地価が数倍、数十倍になる可能性があることから、キャピタルゲインが大きくなることが期待できます。

日本などの先進国に比べると、貧しく、不安定な国だと思われますが、今後も経済が発展することは濃厚です。

そのため、早めに購入することによって、ハイリターンを受けことも可能になります。

 

土地を持つためには条件がある

 

現在カンボジアでは、個人・法人どちらも外国人が土地を持つことは認められていません。
しかし、外国人でも 土地を所有するための手段は3つ存在し、実際に多くの外国人がカンボジアで土地を所有しています。

国籍を取得する

カンボジアの国籍を取得できれば、カンボジア国内の土地を取得することができます。

しかし、日本国籍を失うことになりますので、この手段は万人に勧められるものでは正直ありません。

「Soft Title」のまま所有する

日本人が土地を取得する際には、権利証が発行されて自分自身の名義で登記されますが、カンボジアでは「Hard Title」「Soft Title」の二種類の権利書の形態が存在します。

「Hard Title」は日本でいうと「権利証」にあたるもので、行政等に正式に登録されている土地であり、外国人名義にすることはできません。

「Soft Title」は、地方行政官レベルが発行してくれる「仮権利証」のようなもので、こちらは外国人名義でも発行できます。

「Soft Title」に基づいて在宅ローンを貸し出す銀行もあるくらいカンボジア人の中では一般的なものであるため、この方法を使って土地を持つことができます。

しかし、「Soft Title」のまま不動産を保有することを政府はあまりよく思っていないため、将来的には規制される可能性もあります。

ノミニ―制度を利用する

ノミニ―制度とは、法人の役員や株主を第三者名義で登記できる制度のことです。
具体的には、ノミニ―を利用してカンボジア法人を設立する方法と、カンボジア人個人に名前を借りて、ノミニ―を立てる方法の2通りがあります。

ただし、個人間のやり取りでノミニ―を利用するのはとても危険で、騙されたり飛ばれたりする可能性があります。
ミャンマーの例ですが、一株でも外国人が保有している会社は「外国法人」としてみなされるため、不動産の所有が認められませんでした。
そのため、個人ノミニ―の形態を取ることで、不動産を所有できたのですが、ノミニ―(ミャンマー人)との間で問題が起こることもありました。

しかし、カンボジアはミャンマーよりも条件が良く、会社の株式の過半数(51%)をカンボジア人(ノミニ―)が支配すれば、残りの株式を外国人が保有した場合でもカンボジア法人として認められて、土地の所有は可能になります。
ノミニ―契約は、弁護士事務所でも精通している合法行為であり、弁護士事務所によってはノミニ―サービスを提供している事務所もあります。

 

Trusted Housing Project Co.,Ltd.のサービス

 

Trusted Housing Project Co.,Ltd.(カンボジア法人No.00001202)は、グルーヴィ株式会社(日本法人)が、ノミニー制度を利用して設立したカンボジア法人です。

カンボジア法人であれば、土地を完全所有することができるので、グルーヴィ株式会社(日本法人)はノミニー制度を利用してカンボジアの土地を所有しています。
また、実質的所有者である外国人株主(グルーヴィ株式会社)の権利を守るため、ノミニー契約により、ノミニー役員・株主には、法人権限(決議権)を持たせません。
よって、所有土地をノミニー役員が勝手に売却することができなくなります。
銀行口座も同様に、銀行口座における全ての権限は実際のオーナーに帰属するため、ノミニー役員・株主は、銀行のサイン権を持たず口座の操作はできません。

Trusted Housing Project Co.,Ltd. は、この様にして完全所有した土地を「土地使用権付建物売買契約」という形で、日本人購入者に戸建てとして提供することとなりました。
日本国内では、日本法人グルーヴィ株式会社が購入者様のサポート(相談・契約・海外送金/返金など)を行い、カンボジアでは、カンボジア法人Trusted Housing Project Co.,Ltd. が購入者様のサポート(物件管理・販売・賃貸など)を行います。

販売するだけではなく、販売後も購入者様には2カ国からのサポートが付きますので、安心できる不動産投資をご提供します。

 

日本でTHP社物件を買う方法とは?

 

THP社が販売する土地付き物件を購入するには、販売委託会社であるグルーヴィ株式会社にお問い合わせ下さい。
契約書の日本語訳作成など、様々なサポートをさせて頂きます。

今、カンボジアでオススメの地域は?

 

今オススメする地域は、ベトナムとの国境に隣接するバベット(BAVET)です。
バベット地区には、カンボジア国内にある39もの経済特別区(SEZ)のうち9つが集積されており、首都プノンペンに次ぐ規模となります。
また、ベトナムのホーチミンにある工場地帯との近接性が最大のメリットであることから、多くの日系企業やアジア各国の企業が進出しています。
バベットの経済特別区では、5万人以上の労働者を受け入れるキャパシティがあります。
人が集まる場所は、開発も進み、街全体の発展に繋がっていきます。

実際に、プノンペンやシアヌークビル開発で地価上昇を演出した中国系資本の影が、ここバベットにも見えはじめていますので、数年後には大規模開発と共に地価上昇が起こると期待されています。

 

「低コスト・低リスク・高リターン」カンボジア不動産で唯一の投資方法

 

新興国不動産を購入する最大の狙いは、数倍から数十倍にもなる可能性があるキャピタルゲイン(売買益)です。
ただし、新興国が抱えるカントリーリスクや現地人の経済状況、物件コストなどを総合的に判断した上で、物件を購入することが必要です。

カンボジアの土地付き戸建て物件をオススメする理由は、「低コスト・低リスク・高リターン」だからです。
現在の地価が安く、今後大きく発展するであろう地域の土地付き戸建て物件を購入することによって、高リターンを得ることができます。

THP社が提供する土地付き戸建て物件で、キャピタルゲインを狙いたい方はお問い合わせ下さい。

 

 

 

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