不動産投資

カンボジア不動産投資で失敗しない5つのポイント

東南アジアのなかでもトップクラスの経済成長を続けているカンボジアは、他の成長国と同様に不動産市場が好調です。日本のバブル期のように何を買っても値上がりするような市場環境になっていますが、カンボジアの不動産市場はまだ未発達なため、可能性のある一方でリスク(失敗)があることも理解しておかなくてはなりません。
そこで今回は、カンボジア不動産で失敗しないための5つのポイントを確認していきましょう。


カンボジア不動産について無料相談する


【ポイント1】プレビルド物件リスク

 

プレビルド物件を購入する際、カンボジアだけでなく、海外では物件の建設前に安く購入契約を結ぶことができますが、一方で物件の建設が完了しない場合は、物件の引き渡しもなく、すでに支払ったお金も建設費用に投じているため戻ってこないリスクがあります。カンボジアの不動産市場はまだ未発達なため、中小規模のディベロッパーの開発案件の場合、資金繰りの悪化などにより工事が中止される可能性がありますので注意が必要です。また、デベロッパーの強気な価格設定によるコンドミニアムをプレビルドで購入したものの、完成後の売却価格が購入時よりも低くなってしまったというケースもあります。
この他にも、プレビルドとは無関係ですが、不動産投資詐欺や日本人価格(相場より高く提示される)にも注意が必要です。

 

【ポイント2】物件立地

 

日本のように不動産市場が成熟した国では、良い立地の物件を購入することは物件価値の値下がりを避けるという意味で重要なことです。しかしカンボジアのような新興国の不動産市場では、良い立地=値下がりを避ける立地ではなく、良い立地=値上がりが期待できる(キャピタルゲイン)立地なのです。東南アジアの近隣国でも、キャピタルゲインが数倍から数十倍に大化けしたように、カンボジアにもその可能性が十分にあるのです。値下がりを避けて賃貸収入(インカムゲイン)を目的とするなら、わざわざ不動産市場が未発達なカンボジアで物件を購入する必要は無いと思います。カンボジアという新興国で不動産投資をする意味を考えて物件探しをするべきです。
プノンペン中心部では、中国人の投資家をターゲットにしたコンドミニアムの建設ラッシュなどもあり地価は、すでに1㎡あたり4,000USドル(440,000円)位に値上がりしています。この価格は、日本の東京都練馬区(435,136円)とほぼ同じ価格です。ちなみに日本のGDP約5兆USドルに対して、カンボジアのGDPは成長しているとはいえ約250億USドルで200分の1です。カンボジアで不動産を購入するならキャピタル狙いという事になりますが、いくら成長著しいカンボジアとはいえ、建設ラッシュが続きやや過熱気味と言える価格のプノンペンで今後どのくらい価格が伸びるのか微妙な所です。
それならば、今後の発展が期待できる別の地域を安いうちに購入することをオススメします。安く購入するということは、同時にリスクも抑えることに繋がります。

 

【ポイント3】物件価格

 

自身が住むわけではない投資物件であるからこそ、無理をして高い物件を購入する必要性は無いのです。日本のバブル期のように銀行から借りてまで不動産投資をして失敗してしまっては本末転倒です。プノンペンのコンドミニアムは、ほとんどが家賃1,000ドル近くする物件ばかりです。高級コンドミニアムをローンを組んで購入したが、入居者が付かず困っているいう話しも聞きます。そもそも最低賃金170ドル/月(中間層でも200~300ドル/月)のカンボジア現地人には、このような物件など借りれるわけなく、賃貸人はどうしても外国人などに限定されてきます。現地人向けならともかく、数の少ない外国人向けの物件を購入したたところで借り手が簡単に付くとは思えません。
カンボジアでコンドミニアム購入のための住宅ローンを現地銀行で組むと、大手銀行のローン金利は年率18%前後になりますし、日本政策金融公庫などで事業目的でローンを組んでだとしても金利は2.5%かかります。もし空室状態が多くなってしまえば、長期保有するほど収益を生み出すのは難しくなります。購入したけど貸せない、売れない、返済できないの三重苦になってしまっては意味がありません。購入した物件の価値が数年後に5倍、10倍になる可能性があるからこそ、カンボジアのカントリーリスクもリターンとバランスが取れますが、現在のプノンペンで販売しているコンドミニアムの一室を購入して数年後に果たしてどのくらいの利益が見込めるでしょうか。
無理をしてプノンペンの物件を購入するなら、今後の発展が期待されている地域のお手ごろな物件を購入するほうが、キャピタルゲインを目的とするカンボジア不動産投資には適していると思います。購入価格が安いということは、賃貸価格も安くできて現地人にも貸し出せることになり、空室リスクはかなり抑えられます。あとは経済成長によるキャピタルゲインを狙うだけといった投資スタイルがベストではないでしょうか。

【ポイント4】不動産投資は土地にあり

 

建物は老朽化が進むと価値は値下がりしますが、土地価格に老朽化は無いのです。コンドミニアム物件を購入すると敷地権利が付いてきますが、建物の階数や部屋数が多くなると区分所有者数が増えて、保有敷地権利面積は小さくなります。高層化した高級物件ほど建設費が高くなり販売価格も高額となりますが、高層化で世帯数(区分所有者数)が多くなると保有敷地権利面積は逆に小さくなっていきます。仮に、地価が数十倍に上がったとしても、コンドミニアムだと保有敷地権利面積の関係もあり、物件価格は地価と同じ数十倍になることはありません。しかもコンドミニアムは、建物の老朽化が進むと価値が下がるうえ区分所有者が複数存在するため、個人の意思のみでは建替えることもできなければ、更地にして売り出すこともできません。
一方、土地付き戸建て物件の場合は、土地も建物も同じ所有者であるため、建物が老朽化した際の建替えが容易ですし、地価が数十倍に上がった場合には保有土地の面積だけダイレクトにキャピタルゲインを得ることができます。
これは他の新興国でも同じ事が言えますが、不動産投資をするなら、購入するべきはコンドミニアムではなく土地です。残念ながら現在のカンボジアでは、個人・法人どちらも外国人が土地を持つことは認められていません。しかし外国人でも土地を所有する方法は存在し、実際に多くの外国人がカンボジアで土地を所有しています。
グルーヴィ株式会社は、カンボジアで設立した現地法人Trusted Housing Project Co.,Ltd. が完全所有した土地を「土地使用権付建物売買契約」という形で、日本人購入者に土地付き戸建て物件として提供しています。

 

【ポイント5】購入後のサポート

 

カンボジアの物件は、まだ完成してから数年しか経っていないにも関わらず、劣化の激しい物件が多くあります。これは建築技術が低いのが原因という場合もありますが、物件の状態を左右するのは管理会社のメンテナンスによるところも大きいです。購入後には、こういったメンテナンスや賃貸付け、賃料回収、売却まで様々なサポートが必要になります。物件を購入したはいいものの、その後の管理や売却の際にサポートが無い場合には、すべてを自力で行うことになります。カンボジアの物件を日本から、独自で管理することはとても難しいことなので、購入後のサポートもしっかりしている業者を選ぶことが大切です。
グルーヴィ株式会社の物件では、日本国内での購入者様のサポート(相談・契約・海外送金/返金など)を日本法人グルーヴィ株式会社が行い、カンボジアでの購入者様のサポート(物件管理・賃貸付け・家賃回収・転売など)をカンボジア法人Trusted Housing Project Co.,Ltd. が行います。購入後もお客様には二カ国からのサポートが付きますので安心して購入することができます。

 

【まとめ】

 

カンボジア不動産投資で失敗しないためのポイントを5つ挙げましたが、重要なのは信頼できる業者を選ぶということです。的確な情報を提供してくれて、現地でのサポートが充実している業者は、購入者にとっては強い味方になってくれます。
グルーヴィ株式会社は、販売するだけではなく、販売後もお客様には二カ国からのサポートが付きますので、安心できる不動産投資をご提供できます。カンボジアで不動産投資をお考えの際は、グルーヴィ株式会社までご相談下さい。

 

 

 

 

カンボジア不動産について無料相談する