不動産投資

カンボジア不動産の相場はどれくらい?比較しながら徹底解説

皆さんが海外不動産投資を始めるといっても、いったいどの国の物件を購入すれば一番良いのかと考えてしまうでしょう。「一番良い国」といっても、その人の資産状況や投資目的によって違ってきます。

自身の資産状況や投資目的にあった国の不動産に投資するために、様々な国を比較・検討することで自ずとその選択は絞られてきます。ここでは、キャピタルゲイン狙いの新興国カンボジア不動産とそれ以外の国々の不動産を価格や利回りなどで比較していきましょう。


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海外諸国不動産との比較

 

下記グラフは、一般社団法人日本不動産研究所が行なった世界主要都市のハイエンドマンション(高級住宅)価格相場調査グラフになります。東京港区元麻布にあるハイエンドマンションの分譲価格を100とした場合の各主要都市ハイエンドマンション価格を指数化しています。

残念ながらカンボジア・プノンペンは比較主要都市にら入っておりませんが、近隣国のタイ・バンコクやベトナム・ホーチミンがありますのでおおよその比較はできると思います。

ちなみに、タイの2018年GDPは4,870億ドル、ベトナムは同2,410億ドル、そしてカンボジアは245億ドルでまだまだ格下の国になります。東京と比較するとバンコクは4分の1・ホーチミンは10分の1の価格、香港と比較するとバンコクは8分の1・ホーチミンは23分の1となります。

中国や香港に住む人にとっては既に庶民の手の届かない価格になりつつある自国の物件に比べて、東南アジア諸国のマンションはかなり安く感じられるのは明らかです。自国の物件がそうであったように、現在割安な東南アジアの物件も値上がりが期待できる物件と考えています。

このような現状が、中国資本などによるキャピタルゲイン(売却益)を狙った東南アジアの不動産投資ブームを巻き起こしていると考えられます。これは日本においても同様で、最近はタイやベトナムなどの東南アジア不動産投資がにわかにブームとなっております。

不動産投資による収益には、家賃収入のように安定的・継続的に得られる「インカムゲイン」と、前述した不動産価格の値上がりによる「キャピタルゲイン」の2種類があります。

日本国内物件は、キャピタルゲイン(値上がり)は期待できないが、安定したインカムゲイン(家賃収入)が得られると考えている方が多いのではないでしょうか。日本国内物件は不動産システムが成熟していますし、身近の物件であるという安心感はありますが、下記グラフにある通りインカムゲインにおいても日本より良い利回りを出しているアジアの国も存在します。

新興国に代表されるように、人口の増加傾向が続き、経済も力強く成長している国の不動産であれば、国民所得や物価の上昇を通じて家賃の上昇を見込みやすく、将来的に購入時よりもさらに高い利回りを実現できる可能性があります。

確かに新興国ならではのカントリーリスク(物件購入国の法規制・税規制の突然の変更や社会情勢の変化、戦争・内乱、自国通貨危機など)は日本より高くはなってしまいますが、その魅力は計り知れないものがあります。

カントリーリスクなどの情勢的なものを除けば、インカムゲイン・キャピタルゲインのどちらにも共通するのは、人口が拡大し、経済成長率も高い国の不動産に投資をした方が、大きな利益を上げられる可能性が高いということです。

 

カンボジア不動産市場

 

カンボジアの不動産市場は、2011年に外国人に開放されたばかりのため周辺諸国と比べて購入し易い物件であることが魅力のひとつです。他にも、個人に対する不動産等のキャピタルゲイン課税がないことや(注1)、物件代金や家賃の決済に米ドルが使えるメリット(新興国が抱える通貨リスクが回避できる)があります。

しかし、プノンペン中心部では中国を筆頭とした外国資本による凄まじい不動産開発が進んだ結果、すでに地価の高騰がかなり進んでいます。下記グラフはプノンペン中心部の各地域の地価推移グラフとなります。2010年以降、どの地域も2倍以上に値上がりしており、1㎡あたり4,000ドルを超えてくる地域も現れています。

(注1)日本国内で不動産譲渡所得として申告が必要です。

 

カンボジア南部にあるシアヌークビルでも、ここ数年で中国資本によるカジノ・大規模ホテルや投資目的のコンドミニアムの建設ラッシュにより、地価の急騰が起きています。コンドミニアム1戸当たりの価格は1500〜2800万円程度と新興国としてはなかなかの価格ですが、中国人投資家などに飛ぶように売れています。

シアヌークビルでは地価の公式データはないが、シアヌークビル市長の話によれば、市内の賃貸物件価格は2年前の2~5倍になり、市庁舎周辺の地価はこの数年で6倍になったとのことです。

 

カンボジア不動産物件の注目地域

 

首都プノンペンや南部シアヌークビルでは、すでに地価上昇がかなり進んでいます。まだ、近隣諸国と比べても安価なので、今後のキャピタルゲインも十分期待できますが、幾分バブルぎみな状態なので注意は必要かと思います。それならば、それ以外のカンボジアの注目都市を狙うほうがキャピタルゲインの大きさもプノンペンやシアヌークビルよりもはるかに期待できると思います。

例えば、タイとの国境の街バンティメンチェイ州ポイペト市やベトナムとの国境の街スバイリエン州バベット市などは注目地域と思われます。両都市に共通するのは、カンボジアより経済規模の大きい国との国境沿いであること、行政的に特別な地域である経済特区(SEZ)を多く有していることなどが挙げられます。

ポイペトはタイ・バンコクに進出している外国企業のタイプラスワン拠点として、バベットはベトナム・ホーチミンに進出している外国企業のチャイナプラスワン拠点として、数多くの外国企業がカンボジア経済特区内に進出し、多くの雇用と地域経済の発展をもたらしています。このことからも、首都プノンペンやシアヌークビルに続く経済都市に発展する可能性があります。

現時点では、不動産開発はプノンペンなどより進んでおらず、大きなキャピタルゲインを狙うことが可能であると思います。

 

キャピタルゲインを狙うには

 

最後に、キャピタルゲインを狙い不動産投資を始めようとする方へ2つのアドバイスです。
1つ目は、「キャピタルゲインを狙うなら基本は土地」です。せっかく思惑通りに地価が数倍にもなったのに、コンドミニアムでは保有敷地権利面積が小さいため、キャピタルゲインは半減して小さくなってしまいます。しかし土地付き戸建て物件であれば、保有している土地の面積だけキャピタルゲインをダイレクトに得ることができます。

2つ目は、「安く買って、高く売るがキャピタルゲインの基本」です。
首都プノンペンやシアヌークビルのように、すでに地価の上昇がかなり進んでいる都市では、購入コストも高くなり同時にキャピタルゲインのうまみも半減してしまいます。しかし、カンボジアでもその他の有望都市では、まだ低コストで不動産を購入することができます。将来、発展する見込みのある有望都市で物件を購入すれば、地価が数倍にも数十倍にも上昇することが大いに期待できます。

カンボジアのような新興国不動産は、インカムゲインではなくキャピタルゲインが大きな魅力です。新興国不動産のカントリーリスクを背負うならば、それなりのキャピタルゲインがないと釣り合いがとれません。すでに地価上昇がかなり進んでいるプノンペンなどよりは、今後の発展が見込める都市の物件をいかに安く購入して、高く売るかがキャピタルゲインのポイントです。

 

 

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