不動産投資

【徹底解説】カンボジア不動産投資のリスクとは?

他の東南アジア諸国よりも経済発展の余地があると考えられるカンボジアでは、不動産市場においても物件価値上昇の期待が持てることから注目されています。しかし、カンボジアの不動産市場はまだ未発達なため投資を行う際には色々と気をつけなくてはなりません。
今回は、カンボジア不動産のリスクについて考えてみましょう。


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気を付けるべきリスク

 

プレビルド方式

カンボジアでのコンドミニアム不動産投資は他の東南アジア諸国同様、建設着工前に購入して工事進捗に合わせて分割払いをするプレビルド方式というものがあります。着工前に低めに設定された値段で分譲購入し、完成が近づいて値段が上がってきたら、完成前にそれを売ることができるしくみです。キャピタルゲインを求める投資向きといえますが、資金が全て集まらないうちに工事を進める為に、あまりに売れなかった場合は途中で建設が頓挫してしまうリスクもあります。建設中の建物が完成しないでそのままになっている風景は、新興国などではよく見かけます。そのため、信頼できるデベロッパーを選び立地条件などをよく見極めてから購入する必要があります。

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不動産詐欺

詐欺の手口は、カンボジア不動産投資に関する案内を送付してカンボジア不動産の代理購入を持ちかけられるという事案が実際に起きています。特に利回りのよい物件に対しては、第三者の専門家に相談して確認することも必要です。

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入居者がつかない

プノンペンなどにある高級コンドミニアムは賃料設定も高く、高利回りに思えますが、物件を貸し出すにも地元のカンボジア人は高すぎて借りることが出来ません。また、借りることができる外国人駐在員などの数は圧倒的に少ないため、コンドミニアムを購入したところで空室になるリスクがあります。そもそも、家賃収入(インカムゲイン)を目的とする物件なら、わざわざカンボジアで購入する必要性はないと思います。

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購入後のサポートを受けられない

物件を購入したはいいものの、購入後の管理や売却の際のサポートが付いていなければ、自力で管理・売却することになります。仲介会社も管理会社も信頼できる企業を選ぶようにしましょう。完成後、自分が買った物件に何かあった場合、すぐに駆けつけられないのが海外不動産なので、とくに購入後の物件管理、賃貸付けや資金の回収などは、現地に根づいた信頼の出来る管理会社を選ぶことが重要です。

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物件の劣化

カンボジアの物件は、まだ完成してから数年しか経っていないにも関わらず、劣化の激しい物件が多くあります。施工技術が原因のものもありますが物件の状態を左右するのは、管理会社のメンテナンスです。自分が頻繁に確認することができない海外物件では、物件の購入時に物件の管理方法について、どれほどの頻度でメンテナンスをしてくれるのかを確認しておく必要があります。

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リスクを低く抑えるためには

 

コンドミニアムは、建物の老朽化が進むと物件価値の値上がり(キャピタルゲイン)があまりきたいできません。地価上昇による値上がりは期待できますが、コンドミニアムの敷地権利は建物の階数や部屋数(区分所有者数)によって、保有敷地権利面積は小さくなりますので地価上昇の恩恵がダイレクトには反映されにくいのです。また、区分所有者が複数存在するため、個人の意思のみでは建替えることもできなければ、更地にして売り出すこともできないのがコンドミニアムです。
一方で土地付き戸建て物件の場合は、土地そのものを所有しているので地価上昇による恩恵がダイレクトに反映しますし、土地も建物も同じ所有者であるため、建物が老朽化した際でも建替えが容易です。月日が経つことによって建物の資産価値がなくなったとしても、劣化によって土地の資産価値が下がることはありません。つまり、カンボジアのような新興国ではキャピタルゲインが目的である以上、土地付き戸建て物件が理想的であると考えます。また、土地付き戸建て物件であれば、ある程度のリスクを抑えることもできます。

カンボジア不動産を購入する最大の狙いは、数倍から数十倍にもなる可能性があるキャピタルゲインです。プノンペンのコンドミニアムも良いとは思いますが、現在の地価がまだ安く、今後大きく発展するであろう地域の土地付き戸建て物件を購入することが、「低コスト・低リスク・高リターン」であると思います。

残念ながら、現在カンボジアでは、個人・法人どちらも外国人が土地を持つことは認められていないのです。しかし、外国人でも土地を所有するための手段は存在し、実際に多くの外国人がカンボジアで土地を所有しています。代表的な手法が、ノミニー制度です。ノミニ―制度とは、弁護士事務所でも精通している合法行為であり、法人の役員や株主を第三者名義で登記できる制度のことです。カンボジアでは、会社の株式の過半数(51%)をカンボジア人(ノミニ―)が支配すれば、残りの株式を外国人が保有した場合でもカンボジア法人として認められて、土地の所有は可能になります。

Trusted Housing Project Co.,Ltd.(以下「THP」という) は、グルーヴィ株式会社(日本法人)が、ノミニー制度を利用して設立したカンボジア法人になります。THPは、現地カンボジア法人として完全所有した土地を「土地使用権付建物売買契約」という形で、日本人購入者に戸建てとして提供しております。購入後も日本国内では、日本法人グルーヴィ株式会社が購入者様のサポート(相談・契約・海外送金/返金など)を行い、カンボジアでは、カンボジア法人THPが購入者様のサポート(物件管理・販売・賃貸など)を行います。販売するだけではなく、販売後も購入者様には2カ国からのサポートで安心できる不動産投資をご提供します。

 

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