不動産投資

2019年はカンボジア不動産が狙い目!その理由とは?

「アジアの最貧国」と言われてきたカンボジア。1970年頃からおよそ20年にもわたって、戦争と内戦が続いたことで、国土はボロボロになるほど荒廃し、社会基盤も壊滅状態に陥りました。

しかし、現在のカンボジアは発展が著しく、成長の一途をたどっています。政治・社会情勢の安定化が進み、今では東南アジア屈指の経済成長を誇るまでになっています。

そんなカンボジアですが、不動産投資の対象として最近注目されています。なぜ、注目されているのか?その理由を今回、解説していきたいと思います。


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アジア屈指の経済成長率

25年間経済は成長し続けている

カンボジアの魅力は、なんといってもアジア屈指の経済成長率です。下記のグラフを見ていただけると、経済発展の著しさが分かると思います。

カンボジアの経済成長率は、1993年以降、25年間一度もマイナスになった年はありません。

さらに、1999年から2008年にかけては、一時10%を超えるほどの好調ぶりを示し、2011年から2016年までの6年は7%台で推移し、2017年も6.9%で、東南アジアでも屈指の経済成長率を誇る国です。特に2011年以降の安定した経済成長率は、隣国のタイやベトナムよりも高くなっています。

まだまだ続く、カンボジアの経済成長

また今後の経済の見通しにおいても、経済成長はしばらく続くであろうと予想されます。国際通貨基金(IMF)は、世界経済見通し(WEO)2018年10月版を発表しました。

世界経済の成長率が鈍化している中ですが、カンボジアは高度成長が続くと予測しています。

2018年7.0%(前回6.9%)、2019年6.8%、2020年6.5%と好調が続くとしています。

また、2021年以降も、2023年まで6.0%~6.3%の成長が続くと予測しており、中期的にも好調な成長が続くとしています。

高所得国の仲間入りまで期待される

また、「カンボジア・アウトルック・コンファレンス」にて、カンボジアのフン・セン首相は 「『カンボジア産業開発政策 2015~2025』で掲げた目標を着実に達成することで、2030 年に中所得国、2050 年には高所得国の仲間入りをすることができるだろう」としています。

今まで経済成長してきた背景のみならず、今後も経済成長が続く見込みであるカンボジア。なぜ、経済成長を可能にしてきたのか?その理由は2つの原動力に隠されていました。

カンボジアの経済成長を支える2つの原動力

カンボジアの経済成長を支える原動力とは、「若年労働力と賃金の低さ。」この2つが経済成長のカギとなります。

国民の半数が24歳以下

2015年の国別平均年齢を見ると、カンボジア(24.0歳)、タイ(35.5歳)、中国(37.0歳)、日本(46.3歳)となり、カンボジアは圧倒的に若くて国民の半数が24歳以下ということになります。

また、人口予測によると、カンボジアの労働力人口が2070年まで増え続けると見られます。

一方でタイでは2020年をピークに減少に転じると予測されることから、カンボジアの経済成長は今後も発展し続けることが期待できます。

他国に比べて賃金が低い国

カンボジアでは法律で最低賃金が決められていて、2018年度の最低賃金は月収で170ドルです。タイの最低賃金と比較をしてみても、タイの半分ほどの賃金しかいただけないのが現状です。

さらに、一般的な賃金をみると、公務員の月収で250ドル程度、工場労働者も月収200ドル+残業代で250ドル程度です。管理職や大卒・院卒になると、月収が400ドルを超えてきますが、総じてカンボジアの賃金は他国に比べても低いということがわかります。

生産拠点を求めて海外企業が続々と参入する

海外企業は、若年労働力と、賃金の低さに生産拠点としての魅力を感じ資本参入の勢いを加速させています。

カンボジアの経済成長の牽引役は、衣料品の輸出であり、特にニット製品が輸出全体の6割を占めています。その製品は、ZARA、H&M、ユニクロなどの有名ブランド向けに納入しています。

また近年、「タイプラスワン」という動きからカンボジアに進出する日本企業も増えてきています。

さらに、2016年に成田とプノンペンの直行便が就航し、日本からカンボジアへのアクセスも大幅に改善されました。その結果、カンボジア進出日系企業数は、カンボジア日本人商工会の会員企業数でみると、2010年は50社だったのが、2015年は168社と急激に増加しました。

他にも、非製造業の進出も増えてきています。

・イオンモール
 2014年プノンペン南部に国内最大規模のショッピングセンターを開業
 プノンペン北部に2号店を開業準備中

・みずほ銀行
 2017年プノンペンに出張所を開設

・三井住友銀行/オリックス
 カンボジア最大の銀行ACLEDA BANKに出資
 (株保有比率 三井住友18.25%、オリックス12.25%)

・株式会社マルハン(アミューズメント企業)
 商業銀行SATHAPANA Bankを開業

現在は生産拠点として注目されていますが、今後は若い層の所得が増えていくことで、購買層が増大するでしょう。消費が拡大することで市場も拡大するので、カンボジアは、より魅力的な国になると期待できます。

人口ボーナス期が経済成長を加速させる

今、カンボジアは2060年代まで続く人口ボーナス期(良質な若年労働力)の真っ只中にいます。それによって、経済成長を加速させる「経済成長サイクル」に突入しました。

「経済成長サイクル」を簡単に説明すると・・・

カンボジアの豊富な若年労働力を求め外国資本が参入

外国からの直接投資でカンボジア経済が発展

経済発展によりカンボジア国民所得が上昇

若年労働者の家族環境(子供の人数など)が向上し購買力も増える

購買力が増えるとまた新たな外国資本や国内資本が投下される

といった経済成長を加速させるサイクルです。

以前にも中国、タイなど多くのアジアの国が、この「経済成長サイクル」により発展を遂げています。こうした状況を背景に、今後もカンボジアの経済成長は長期間持続すると期待されています。

カンボジア不動産は魅力であふれている

不動産投資でキャピタルゲイン(売却益)を狙うには、タイやマレーシアなどの東南アジア諸国のような新興国が魅力的だと言われています。その中でも、タイやマレーシアなどの新興国を差し置いて、現在最も注目されている国が、「カンボジア」です。

なぜ、カンボジアを選ぶのかと言いますと、タイやマレーシアなどの新興国では、すでに不動産価格が値上がりしているからです。実際のデータをもとに、具体的に説明してみます。

カンボジアのお隣の国タイ・バンコク(図1)では、1985年から2015年の30年間で地価が47.7倍になりました。

27年間で48.14倍になった
東証1部企業の中国・深センの土地

また、中国で最初の経済特区に指定された深センでは、日本の1部上場企業が1987年に取得した土地が、2014年には48.1倍で売却されました。

上記の図を見ていただければおわかりいただけるかと思いますが、先ほど紹介したタイや中国は「新興国1」のグループに属します。まだまだ伸びる見込みはあるかもしれませんが、30年前のように価格の大幅上昇を狙うのは厳しいでしょう。

一方、カンボジアなどの「新興国2」では、まだまだ地価が低く、今後大きく上昇されることが期待できます。つまり、不動産投資でキャピタルゲイン(売却益)を狙う場合は、カンボジアの不動産を購入することをオススメします。

プノンペンはすでに地価高騰が始まる

すでに首都プノンペンでは、近年の高級マンション(コンドミニアム)建設ラッシュで、不動産価格が値上がりを始めています。土地の価格も同様に上昇しており、プノンペン中心部ではこの数年間で約2倍近く高騰しました。こうした高級マンションは、中国系資本などが中心となり建設され、主に中国の投資家やASEAN諸国在住の中国系投資家などに販売されます。

この様子を見ると、「もうバブル状態になっていて、手遅れじゃないの?」とご心配される方もいらっしゃるかもしれません。しかしこの状況は、決して過剰投資によるバブル状態ではありません。

なぜなら、外国から投資された金額の割合を示す「外資投資率」を隣国のタイ・ベトナムと比較してみると、タイでは1990年代前半に40%を超える高水準となり、ベトナムでも2000年代に30~40%と高水準になりました。

つまり、「新興国1」に属する国の成長が著しかった時代の背景には、4割もの金額を外国から投資されていたことになります。

それに対し、現在のカンボジアの外資投資率は20%に達したばかりなのです。たしかに、プノンペンなどの一部地域の過剰投資はありますが、今の高成長は過剰投資のバブル状態とは言えません。

下記の図もご覧ください。

こちら図は、アジア諸国の対外債務支払い負担指数であるDSR(デットサービスレシオ)をまとめたものです。カンボジア(右から3か国目)は10%以下(6%前後)で、警戒ラインとされる20~30%ラインを大幅に下回っております。

(インドネシア39%前後、モンゴル28%前後、インド17%前後、パキスタン15%前後、ラオス/フィリピン13%前後)

これらのデータをまとめると、外資投資率の数値、対外債務指数、いずれもバブル状態ではなく正常の範囲内で推移していることから、今後の経済成長がさらに期待できます。

東南アジア唯一の米ドル決済国

カンボジアは米ドルが事実上の通貨である東南アジア唯一の国です。

リエルというカンボジア独自通貨が発行されていますが、少額取引に使われる補助通貨の役割でしか果たしておらず、実際には金融・商業活動におけるほとんどが米ドル決済です。米ドルを取り扱っている最大メリットは物価の安定です。

実際にカンボジアの2000年代のインフレ率は、2008年リーマンショック時を除けば1桁台で推移しており、物価が非常に安定していると言えます。これは新興国としては極めて異例です。

物価が安定しているという事実は、外国投資家から見ると為替リスクが少ない投資先であると判断できるため、有利に働きます。不動産購入はもちろん、インカムゲイン(賃料収入)やキャピタルゲイン(売却益)についてもすべて米ドルで受取ることができることも魅力のうちのひとつです。

1997年に東アジアを襲ったアジア通貨危機

先程触れた「外資投資率」や「対外債務」のお話にも関わってきますが、東アジア各国の通貨が大幅に売られてしまい、買い支える力が無い国々の通貨は急激に下落しました。

中でも対外債務が多かったインドネシアのルピアは1/5まで下落し、同国の不動産価値も大幅に下落してしまう結果となりました。

一方でカンボジアは、世界の基軸通貨である米ドルが事実上の通貨となっています。安定的に外貨を稼ぐことができるのが、他の東南アジア諸国にはないカンボジアだけの魅力なのです。

知っておきたいカンボジア不動産の選び方

カンボジアへの期待が高まったところで、実際にカンボジア不動産を始めるにあたって不動産の選び方を紹介します。購入する物件を間違えなければ、カンボジアの経済成長に合わせて不動産投資による利益も増えてきます。

プノンペンのコンドミニアムは狙うな!

首都プノンペンの物件は狙わないことをオススメしています。

確かに、現在のカンボジアでは経済成長の最中であり、首都プノンペンでは中国系資本による高級コンドミニアムの建設ラッシュで地価が急上昇していることも事実です。

しかし、カンボジア国民が、高級コンドミニアムの物件を借りて生活できるほどの経済力があるのかと言いますと正直なところ微妙です。

実際に、プノンペン市内で、24階建てコンドミニアム45㎡が13万ドル台で売られています。購入後に物件を貸し出すにも地元のカンボジア人には高すぎて借りられない、借りることのできる外国人の数は圧倒的に少ないので、空室になる可能性が高くなります。

つまり、地元のカンボジア人が借りられない物件は実体経済以上の高級物件であり、インカムゲイン(賃料収入)やキャピタルゲイン(売却益)を狙うには微妙であると考えます。

キャピタルゲインを大きく狙うなら戸建て物件がオススメ

キャピタルゲインを十分に狙える物件を購入するには、実体経済に見合った都市・地区の土地(戸建て)を購入するべきです。現地の方も無理なく借りられる物件を購入することで、インカムゲインを得られる可能性が非常に高くなります。

さらに、戸建てを購入すると、土地もついてきます。30年前のタイや中国のように、地価が何十倍にもなる可能性が十分にありますので、キャピタルゲインで何十倍の利益を得ることも可能になります。

新興国の物件を購入して、キャピタルゲインを狙うのであれば、コンドミニアムではなく土地(戸建て)の不動産を選択することをオススメします。詳しくは、別の記事にまとめてありますので、戸建て物件のご購入に興味のある方は、是非チェックしてみてください。

「始めるなら戸建て物件」最も堅実な不動産投資法を解説

まとめ

カンボジアの経済が成長し続けている理由は、「豊富な若年労働力」と「賃金の低さ」にあります。これらは海外企業からの需要が非常に高く、カンボジアを拠点に構える企業が増えてきました。

現地の人々は手に職をつけ、所得を増やすことができるようになりますので、購買力が必然的に上がります。したがって、物価も上昇することになり、不動産価格は上昇します。

これらの一連の流れは、タイやマレーシアなど成長を遂げた国々が実際に経験してきた流れになります。

さらに、経済が比較的安定していることや、米ドルを事実上の通貨として採用されていることも、不動産投資の対象としてオススメできるポイントになります。

新興国の不動産を購入する狙いは、「キャピタルゲイン(売却益)」です。特に、戸建て物件は地価上昇の恩恵をそのまま受けることができるため、キャピタルゲインを狙うのに最適な不動産です。かつてのタイのように、カンボジアの地価も何十倍に上がることが期待されています。

 

 

 

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